Оренда та податкова таблиця: як розрахувати податки

Вступ до оподаткування орендного доходу

Отримання доходу від оренди нерухомості – це поширений спосіб інвестування та додаткового заробітку. Однак разом із прибутком виникають податкові зобов’язання, які варто розуміти ще до того, як ви почнете здавати майно. Правильний розрахунок податків дозволяє уникнути штрафів та оптимізувати витрати. У різних країнах діють власні правила, ставки та пільги, тому орієнтуватися в податкових таблицях стає необхідністю для кожного орендодавця.

У цій статті ми розглянемо, як виглядають податкові таблиці для орендного доходу на прикладі Сполучених Штатів, Великої Британії та штату Нью-Йорк. Ви дізнаєтеся, за якими ставками оподатковується чистий прибуток від оренди, які додаткові збори можуть застосовуватися до короткострокової оренди, а також як скористатися таблицями для самостійного розрахунку.

Як оподатковується орендний дохід у США

У Сполучених Штатах дохід від оренди нерухомості оподатковується на федеральному рівні як звичайний дохід. Це означає, що чистий прибуток (орендна плата мінус дозволені витрати) додається до вашого загального річного доходу та оподатковується за прогресивною шкалою. Ставки коливаються від 10% до 37% залежно від суми доходу та статусу подавання звітності (одиночна особа, сімейна пара тощо).

Для одиночних платників податків на 2025 рік діють такі межі: перші 11 925 доларів оподатковуються за ставкою 10%; дохід від 11 926 до 48 400 доларів – за ставкою 12%; від 48 401 до 103 350 доларів – 22%; від 103 351 до 197 300 доларів – 24%; від 197 301 до 250 500 доларів – 32%; від 250 501 до 626 350 доларів – 35%; а все, що перевищує 626 350 доларів, оподатковується за максимальною ставкою 37%. Важливо пам’ятати, що це федеральні ставки, і до них можуть додаватися податки на рівні штату.

Базовим джерелом для розуміння цих правил є інформація від IRS, яку можна знайти на сайтах фінансових консультантів, наприклад, у статті Amerisave, де детально пояснюється, як оподатковується орендний дохід для інвесторів у нерухомість.

Податкова таблиця для федеральних ставок США (одиночна особа, 2025 рік)

Для наочності наведемо таблицю федеральних податкових ставок США, які застосовуються до орендного доходу (та іншого звичайного доходу) для одиночних платників у 2025 році.

Таблиця демонструє, що чим вищий ваш загальний дохід, тим більша частина орендного прибутку піде на податки. Однак існують способи зменшити оподатковувану базу, наприклад, через амортизацію майна, витрати на ремонт, комунальні послуги та управління.

Оподаткування оренди у Великій Британії: спеціальні ставки для великих сум

У Великій Британії дохід від оренди також оподатковується, але існує особливий підхід для так званих "рент" (rents), який часто застосовується до комерційної нерухомості. Якщо річна сума орендної плати перевищує 150 001 фунт стерлінгів, то застосовуються додаткові ставки: 1% на суму від 150 001 до 5 000 000 фунтів, і 2% на суму, що перевищує 5 000 000 фунтів. Це не замінює звичайний прибутковий податок, а є додатковим збором, який слід враховувати при плануванні великих орендних операцій.

Детальний огляд цих ставок можна знайти в матеріалах компанії Ensors Chartered Accountants, де представлена таблиця податків на 2025–2026 роки. Ці дані особливо корисні для власників комерційної нерухомості або тих, хто здає в оренду великі об’єкти.

Особливості оподаткування короткострокової оренди в Нью-Йорку

Штат Нью-Йорк запровадив спеціальні правила для короткострокової оренди (наприклад, через Airbnb або Booking). Окрім звичайного податку з продажу, який нараховується на ставку оренди, існує додатковий збір. Якщо добова вартість оренди перевищує 2 долари, на неї накладається податок з продажу штату. Крім того, для помешкань у Нью-Йорку діє "Unit Fee" – плата в розмірі 1,50 долара за кожен день проживання за кожен номер. Це означає, що власник квартири, яка здається на короткий термін, повинен збирати цю плату з гостя та перераховувати її до бюджету.

Такі місцеві правила можуть суттєво вплинути на чистий прибуток, тому важливо вивчати податкове законодавство не лише на федеральному або державному рівні, а й на місцевому рівні – у вашому місті чи окрузі.

Перелік типових витрат, які зменшують оподатковуваний орендний дохід

Для того щоб правильно скористатися податковою таблицею, спочатку потрібно визначити чистий прибуток від оренди. Ось перелік витрат, які зазвичай дозволяється вирахувати з отриманої орендної плати:

• Амортизація будівлі (але не землі) – рівномірний розподіл вартості споруди протягом строку її корисного використання.
• Витрати на ремонт та обслуговування майна – поточні роботи, заміна пошкоджених деталей.
• Комунальні платежі, якщо їх оплачує орендодавець (вода, газ, електроенергія, вивіз сміття).
• Страхові внески – страхування майна та відповідальності.
• Податки на майно, що сплачуються власником.
• Витрати на управління нерухомістю, якщо ви наймаєте керуючу компанію.
• Юридичні та бухгалтерські послуги, пов’язані з орендою.
• Реклама та комісії ріелторам за пошук орендарів.
• Транспортні витрати та відрядження для обслуговування об’єкта.

Віднімаючи ці витрати від загального орендного доходу, ви отримуєте чистий прибуток, який і підлягає оподаткуванню згідно з відповідною податковою таблицею. Варто зберігати всі чеки та документи, щоб підтвердити витрати у разі перевірки.

Як користуватися податковою таблицею: практичний приклад

Розглянемо простий приклад для США. Припустимо, ви – одинока особа, яка у 2025 році отримала орендний дохід 50 000 доларів. Після вирахування всіх дозволених витрат (амортизація, ремонт тощо) чистий прибуток склав 30 000 доларів. Ця сума додається до вашого іншого доходу (наприклад, зарплати). Якщо ваш загальний оподатковуваний дохід становить, скажімо, 80 000 доларів, то згідно з таблицею ви потрапляєте в діапазон 48 401 – 103 350 доларів, тобто гранична ставка для вас – 22%. Однак фактичний податок розраховується прогресивно: перші 11 925 доларів оподатковуються за 10%, наступні 36 475 доларів – за 12%, а решта – за 22%. Податкова таблиця допомагає швидко визначити свій діапазон і зрозуміти, яка ставка застосовується до останнього заробленого долара.

У Великій Британії для великих орендних сум використовується інша логіка: додатковий збір нараховується на частину доходу понад 150 001 фунт. Наприклад, якщо річна оренда комерційної нерухомості становить 200 000 фунтів, то на суму від 150 001 до 200 000 (тобто 49 999 фунтів) нараховується 1% (близько 500 фунтів додаткового податку). Якщо ж дохід сягає 6 000 000 фунтів, то перші 5 000 000 оподатковуються за 1%, а решта 1 000 000 – за 2%.

У Нью-Йорку власник короткострокової оренди повинен додавати до рахунку гостя податок з продажу штату плюс щоденну плату 1,50 долара. Для квартири, яка здається по 150 доларів за ніч, податок становитиме кілька відсотків плюс фіксований збір, що зменшує виручку.

Важливі поради для орендодавців

Перш ніж почати здавати майно, обов’язково дізнайтеся про податкові правила у вашій країні або штаті. Використовуйте офіційні податкові таблиці або консультуйтеся з професійним бухгалтером. Пам’ятайте, що податкове законодавство може змінюватися щороку – наприклад, межі доходів у США індексуються з урахуванням інфляції. Також зверніть увагу на місцеві збори, як у випадку з Нью-Йорком. Своєчасне подання декларацій та сплата податків допоможуть уникнути пені.

Не забувайте про можливість вести облік доходів і витрат у спеціалізованих програмах або хоча б у простій таблиці. Це значно спростить заповнення податкової звітності. Якщо ви орендуєте нерухомість за кордоном, додатково ознайомтеся з правилами уникнен