Hvad er en skattetabel for lejeindtægter
En skattetabel for lejeindtægter er et praktisk redskab, der hjælper dig med at beregne, hvor meget skat du skal betale af din lejeindkomst. I takt med at flere investerer i udlejningsejendomme – både i Danmark og internationalt – bliver det vigtigt at forstå, hvordan forskellige skattesystemer opgør og beskatter lejeindtægter. En skattetabel viser typisk trin eller satser, der anvendes på din nettolejeindtægt efter fradrag for driftsudgifter, renter og afskrivninger. Tabellens udseende og kompleksitet varierer fra land til land, men fælles er, at den gør det nemmere at planlægge og undgå overraskelser ved årsopgørelsen. I denne artikel gennemgår vi centrale eksempler fra USA, Storbritannien og New York for at illustrere, hvordan skattetabeller bruges i praksis.
Sådan fungerer skattetabeller i forskellige lande
Når du lejer en bolig ud, skal du som udgangspunkt betale skat af den nettoindtægt, du tjener. I USA betragtes lejeindtægter som almindelig indkomst og beskattes efter de progressive føderale skattebrackets. For en enlig person i 2025 ser tabellen således ud:
| Skattemæssig indkomst (USD) | Skattesats |
|---|---|
| 0 – 11.925 | 10 % |
| 11.926 – 48.400 | 12 % |
| 48.401 – 103.350 | 22 % |
| 103.351 – 197.300 | 24 % |
| 197.301 – 250.500 | 32 % |
| 250.501 – 626.350 | 35 % |
| 626.351 og derover | 37 % |
Denne tabel gælder for nettolejeindtægt, altså indtægten efter fradrag for vedligeholdelse, administration, forsikring og renter på lån. En amerikansk investor kan derfor hurtigt slå op, hvilken marginalskat der rammer den sidste tjente krone. Læs mere om, hvordan lejeindtægter beskattes i USA, på Amerisaves guide.
I Storbritannien findes en særlig ordning for visse former for lejeindtægter. For eksempel beskattes kommercielle lejeindtægter over 150.001 pund med en fast sats: 1 % på den del mellem 150.001 og 5.000.000 pund og 2 % på beløb over 5.000.000 pund. Det er en enklere trappemodel, som ofte anvendes i forbindelse med stamp duty eller andre afgifter på erhvervslejemål. Du kan se den fulde oversigt i Ensors skattetabel for 2025/26.
New York State har en anden tilgang til kortsigtede udlejninger (som Airbnb). Her pålægges en omsætningsafgift (sales tax) på overnatningsprisen, når den overstiger 2,00 USD per dag. Kommunen i New York City tilføjer desuden et særligt gebyr på 1,50 USD per enhed per dag. Det betyder, at en udlejer i New York skal tage højde for både statsafgift og lokale tillæg, når prisen sættes.
Hvordan beregner du skat på lejeindtægter
Uanset om du udlejer i Danmark eller i udlandet, følger beregningen nogle fælles trin. Først opgør du din bruttlejeindtægt. Derefter trækker du alle godkendte driftsomkostninger fra. Resultatet er nettolejeindtægten, som du anvender på den relevante skattetabel. Her er en liste over typiske fradragsberettigede udgifter:
- Ejendomsadministration og honorarer til ejendomsmægler
- Vedligeholdelse og reparationer
- Forsikringspremier
- Renter på lån til køb eller forbedring af ejendommen
- Ejendomsskatter og grundskyld
- Afskrivning på bygningen (depreciation)
- Forbrugsudgifter, hvis de ikke betales af lejeren
- Advokat- og revisoromkostninger i forbindelse med udlejningen
Hvis du udlejer en bolig i et land med særlige regler, kan der være yderligere fradrag eller begrænsninger. For eksempel kan USA begrænse fradrag for passiv aktivitet, mens Storbritannien har særlige regler for mortgage interest relief.
Eksempler på skatteberegning med skattetabel
Lad os tage et praktisk eksempel med en dansk investor, der ejer en lejlighed i New York og udlejer den til korte ophold. Lejeindtægten er 45.000 USD om året. Driftsomkostningerne udgør 12.000 USD, så nettolejeindtægten er 33.000 USD. Ifølge den amerikanske skattetabel for enlige i 2025 falder hele beløbet i 12 %-bracket (0–11.925 USD beskattes med 10 %, resten med 12 %). Skatten bliver:
10 % af 11.925 USD = 1.192,50 USD
12 % af (33.000 – 11.925) = 12 % af 21.075 USD = 2.529 USD
Samlet føderal skat: 3.721,50 USD.
Derudover skal investoren betale New York State sales tax og NYC Unit Fee på 1,50 USD per dag. Hvis lejligheden udlejes 200 dage om året, udgør unit fee 300 USD, og sales tax afhænger af den samlede omsætning. Det er vigtigt at have en skattetabel for alle niveauer – føderal, statslig og lokal – for at undgå fejl.
Et andet eksempel: en dansk virksomhed lejer kommercielle lokaler i London for 200.000 pund om året. Den britiske skattetabel for særlige lejeafgifter siger, at de første 150.000 pund er fri, mens de næste 50.000 pund (op til 5 mio.) beskattes med 1 %. Afgiften bliver 500 pund. Her ser man, at tabellen kun dækker et snævert interval, men den er afgørende for at budgettere korrekt.
Referencer
Kilder til de anvendte skattetabeller og satser i denne artikel:
Amerisave. How Rental Income Is Taxed: A Complete Guide for Real Estate Investors. Tilgængelig online: https://www.amerisave.com/learn/how-rental-income-is-taxed-in-complete-guide-for-real-estate-investors
Ensors Chartered Accountants. 2025-26 Tax Table. Tilgængelig i PDF-format: https://www.ensors.co.uk/wp-content/uploads/2024/10/Ensors-Chartered-Accountants-2025-26-Tax-Table-panel-PDF-Ensors.pdf
New York State Department of Taxation and Finance. Sales Tax on Short-Term Rentals. (Oplysninger indarbejdet fra officielle kilder.)
